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敷金・礼金とは?基本から値下げ交渉術まで【お部屋探し徹底攻略】

 

礼金とは?アイキャッチ

 

お部屋探しをしようと思ってサイトをみると必ず書かれている「敷金・礼金」という言葉。

でも「敷金・礼金ってそもそもどういうお金なの?」「違いがよくわからない」と悩んでしまったことはありませんか?

 

お部屋の契約や引越しは高額な費用がかかる分、契約の際に正しい知識を持っていないとよくわからないまま損をしてしまうことも…。

 

そこで今回は、いまさら人には聞けないお部屋探しの基礎知識を初心者さんにもわかりやすく一から解説していきます。

 

初期費用についての基礎情報から、業者は教えてくれない「礼金なし」物件の意味と礼金の値切り交渉方法も取り扱い。

 

不動産会社との戦いに行く前に、このサイトに寄って正しい知識の「装備」はいかがですか?

 

 

1.敷金・礼金とは?何が違うの?

敷金・礼金はお部屋探しをするときにはさけては通れない言葉です。

「敷金と礼金の違いはなにか?いつ支払うの?返金はされるの?」そんなさまざまな疑問にお答えします。

 

敷金とは?

敷金とは、借り主が部屋を退去する際に部屋を清掃・修復する費用としてあらかじめ預けておく保証金の性質をもったお金です。

 

部屋をきれいにして借りる前の状態に戻すことを原状回復といい、事前に支払った敷金をこの費用に充てることが多いです。

 

敷金は、部屋をきれいに使い退去時に修復費用がかからなければ、全額または一部が返金されます。

 

部屋に長期間住んだことによる経年劣化は原則として貸し主負担とされているので敷金からは差し引かれません。

 

しかし原状回復の負担の方法については法律で決められているわけではありませんので、最終的な負担額は貸し手側の判断となります。

 

また、敷金として支払った額をこえて修復費用が掛かった場合は追加で料金を請求されることもあるので注意しましょう。

 

関西では敷金ではなく保証金とされていることもありますが、その性質はほとんど同じです。

 

礼金とは?いつ払えばいいの?

礼金とは、借り主が大家さんに対して「家を貸してくれたお礼」として支払う謝礼金のようなものです。

 

近年ではお礼の意味は薄れつつありますが、今より家が少なく住む家を見つけるのが難しかった時代の習慣が今に残ったものだといわれています。

 

最近になって「礼金なし」の物件も多くみられるようになりましたが、礼金が必要な物件もまだ多く残っています。

 

「お礼」の名目で支払うお金なので、一度支払った礼金は退去する時にも返金されることはありません。

 

敷金・礼金はどちらも、物件を契約する際に他の初期費用といっしょに前払いで支払うことになります。

(敷金・礼金以外の初期費用については4章で詳しく解説しています)

 

知識レベルUP!

住んで生活するための部屋を借りる際、礼金には消費税がかかりません。

しかし、事務所や店舗など事業用に借りる物件の礼金は課税の対象になります。

 

 

礼金は実際どのくらい支払われているの??

ここで礼金がある物件は全体の何%かグラフで見てみましょう。

 

礼金の有無 円グラフ

 

41%の人が、物件を契約する際に礼金があったと答えています。

では、礼金があった人たちはだいたいどのくらいの金額を支払っているのでしょうか?

 

 

礼金の費用相場 円グラフ

 

参考:国土交通省平成29年度住宅市場動向調査報告書(平成30年3月)

 

グラフのデータをまとめると、

平成29年度時点では、賃貸契約の50%以上が礼金なしで行われています。

しかし礼金ありの場合も40%の割合で残っていることが分かります。

 

また礼金の金額の相場は、家賃1か月分が65%以上と大多数を占めています。

次いで2か月分支払う場合も約20%ありました。

 

「1か月未満」やその他「1か月以上2か月未満」というケースも報告されていますが、「〇か月分」のようにきっちりと区切ることが多いようです。

 

データ全体でみると礼金なしの物件がやや多くなっていますが、礼金ありの物件もまだ多く残っています。

 

そのため、「礼金なし」の物件と「礼金あり」の物件両方を検討してみると、選択肢の幅が広がりそうです。

 

2.知らなきゃ損!礼金は値切り交渉できる

イヌとサルが会話している写真

「あ、この物件いいかも!でも礼金がかかるんだ…」そんなとき、すぐに諦めてしまっていませんか?

 

実は礼金は、コツを知っていれば値切り交渉も可能です!

でもやみくもに値下げを訴えるのは貸し手への印象を悪くしてしまいます。

 

上手に礼金を安くしてもらうにはどうしたらいいのでしょうか?

 

閑散期を狙う

部屋を探す人が少なくなる閑散期は、値下げ交渉の大チャンスです。

不動産業界では3月・4月が入居者の入れ替わりのピークになります。

 

最も忙しい時期を過ぎても借り手がつかなかった物件は、通年で空室が続く可能性が高いため、多少値下げしてでも入居してくれる人を探している状態です。

 

また閑散期は不動産会社のスタッフや大家さんも時間に余裕があり、ゆっくり条件や希望を聞いてもらえます。

 

逆に言えば3月・4月や年末などの忙しい時期は、、値下げしなくても入居者が見つかるため交渉しても応じてもらえない場合が多いようです。

 

入居希望者が少なそうな物件

立地や住宅環境がよくないお部屋も、値下げ交渉の余地があります。

 

駅から遠い、建物が古い、周辺環境が悪いなどの物件になりますが、うまく探せば自分にぴったりの部屋が安く借りられることもあります。

 

例えば、自転車に乗るのが好きな人なら駅から遠い家までの道は最高のサイクリングコースかもしれませんし、気にならない人なら葬儀場のそばに広くて快適な物件を見つける可能性もあります。

 

礼金が下がれば入居するという意思を伝える

そして物件の条件に関係なく有効なのがこの手。

値段が下がればこの物件に入居するという意思をほのめかしてみることです。

 

部屋を貸す側は少しでも空室の期間が短いほうが得をするので、応じてくれる可能性があります。

 

同様に、一度入居したら長期間住む伝えてみるのもいいでしょう。

 

貸し手側も、入れ替わりのたびに部屋の広告を出すのは手間もお金もかかります。

長く住んでくれる人の方がありがたい存在なのです。

 

ただしこれらの手を使うのは「ここぞ」という物件に出会ったときだけにしましょう。

 

見学した物件すべてで値下げの話ばかりしている人には、貸し手側も自分の物件を貸したいとは思いませんよね。

 

相手をよく見て…

予算ギリギリだったとしても、値下げ交渉をするのは礼金だけにしておきましょう。

 

敷金まで値下げ交渉すると印象も悪くなり、退去時に原状回復費用等でトラブルになることもあります。

調子にのると痛い目をみるかもしれません…。

 

 

3.礼金なしの物件はよくない?特徴とデメリット

賃貸情報を調べているとやっぱり気になってくるのが「礼金なし」というお部屋。

 

礼金がかからなければ、それだけ費用は安くなりますが、一体なぜ礼金がかからないの?

気になる礼金なし物件の特徴と考えられるデメリットについて詳しく解説します。

 

住宅環境がよくないことも

2章では、条件が難しい物件は値下げ交渉をしやすいと紹介しました。

 

それと同様に、最初から礼金なしで入居者を募集しているお部屋は、礼金ありでは借り手が見つからないために仕方なく値下げしている場合があります。

 

礼金ありでも借り手がすぐに見つかるような物件ならば、値下げをする必要はありませんよね。

 

後から後悔しないよう借りる前には自分にとってのマイナス要因がないかもきちんと確認しましょう。

 

いい物件に出会うチャンスを逃しているかも

初期費用を少しでも節約したいと思うと、つい「礼金なし」にだけ条件を絞って探してしまいがちですよね。

 

でも先ほども言った通り、借り手がつきにくい物件は礼金をなしにしやすい傾向があります。

 

つまり、家賃1か月分の礼金がかかる物件には、礼金ありでも入居希望者が殺到するようないい物件が隠れている可能性があるのです。

 

不動産会社に紹介してもらったり、サイトで検索をするときには礼金ありの物件も視野に入れてみると、思わぬ優良物件に出会うことがあるかもしれません。

 

家賃は高くない?相場とよく比較しよう

「礼金なし」だから必ずしもお得な物件とは限りません。

 

貸し手の方針によっては礼金をなしにした分、家賃を相場より少し高めに設定していることがあるからです。

 

「礼金なし」のみに条件を絞って検索していると気付きにくいですよね。

 

そこで、ぜひ「礼金なし」だけではなくその地域の全体の家賃相場を確認してみてください。

 

礼金がかかる物件でも、家賃が少しでも安ければ最終的にお得になるということもあります。

目先にかかる費用だけではなく、何年住むかという長期的な視点で考えてみることがポイントです。

 

ここでふたつの物件の条件を仮定して比較してみましょう。

家賃 1年後 3年後
物件A
(家賃月6万、礼金なし)
72万円
(6×12)
216万円
(6×36)
物件B
(家賃月5.8万、礼金1か月分)
75.4万円
(5.8×12+5.8)
214.6万円
(5.8×36+5.8)

 

例えば、物件Aと物件Bというお部屋があるとします。物件Aは家賃月6万円で礼金なし、物件Bは家賃月5.8万円で礼金ありの部屋という条件がつきます。

 

物件Aと物件Bの広さや設備にあまり差がないとすると、もし1年で引っ越すならば礼金がかからない物件Aの方がお得です。

 

しかし物件Bは家賃がより安いので、3年以上住もうと考えているならば、3年後にはおよそ1.4万円分物件Bの方が得になり、長く住むほど物件Bに住むメリットは増えていきます。

 

困ったときのヒント

もし費用が予算を少し超えてしまって最初に礼金を支払うのが厳しいと思った時には、

 

ちょっと視点を変えて引越しの際に荷物を新居に運ぶための費用を見直してみることで解決できることがあります。

 

引越しには部屋の契約だけでなく、荷物を運ぶ費用も必要です。持っていく荷物を減らしたり、複数の会社のプランを比較してみると、部屋の費用に回せる予算が増えるかもしれません。

 

4.初期費用はなにが必要?目安と押さえておきたいポイント

How Much? 積みあがったコイン

引越しにかかる初期費用は敷金・礼金だけではありません。

初期費用にはさまざまな費用が含まれており、それだけでも合計するとある程度まとまった金額が必要です。

 

ここでは、敷金・礼金以外に必要な初期費用についてまとめました。

金額は不動産会社によって差がありますが、ある程度予算の目安にしてみて下さい。

 

仲介手数料

仲介手数料は、部屋を借りるときに仲介してくれた不動産会社にサービスの手数料として支払うお金です。

 

家賃1か月分が上限と決められていて、最近では仲介手数料半額手数料無料としている業者もあります。

 

しかし、「手数料無料」が必ずしもお得というわけではなく、サポートの手厚さや選べる物件の数などに差がありますので、複数の業者を比較してみることをおすすめします。

 

日割り家賃

入居日が月の半ばになるときは、一か月分の家賃を日割りした金額を、部屋を使う日数分支払います。

例えば3月15日に入居すると、3月31日までの17日分が日割り家賃となります。

 

前家賃

賃貸契約を結ぶ際には、入居する月の家賃だけでなく翌月分の家賃も支払っておくのが一般的です。

三月の半ばに入居する場合ならば、「3月分の日割り家賃+4月分の家賃」をあらかじめ支払うことになります。

 

火災保険料

火災や自然災害で建物や家財が被害を受けた際の補償となる保険です。

必ず加入する義務があります。

 

住所変更手続きをすることで前の家と同じ保険を継続することもできますが、管理者によって指定されていることもあります。

 

保険が指定されていなければ自分で格安の保険を契約することもできますが、その場合は価格だけでなく補償内容が十分かどうかもしっかりと確認しましょう。

 

鍵交換費用

部屋を借りるときにカギをそのままにすると、前の借り手が合いカギを持っている可能性もあるため、防犯の意味で入居時にカギを交換するケースが多いです。

交換費用は15,000円~が目安です。

 

防犯に力を入れている物件や、特殊なカギを採用している物件ではこの限りではないので、契約前に不動産会社に確認してみましょう。

 

保証会社利用料

家庭の事情で家賃の保証人をたてられない場合に業者が代理人になってくれるサービスが近年増加しています。

「家賃1か月分」や「〇万円」といった費用を支払えば、万一の家賃滞納の際に保証会社が家賃を立て替えて支払ってくれます。

 

不動産会社によっては、連帯保証人を立てられるひとに対しても保証会社の利用を義務付けている場合もあります。

 

ボーナスポイントゲット!

初期費用や家賃の支払いにはクレジットカードが使える場合もあります。

 

契約時に多額の現金を持ち歩く必要がなくなり、初期費用や家賃は金額の大きい支払いなのでその分のポイントも還元されます。

 

クレジットカードでポイントがたまる

5.まとめ

敷金・礼金について、お分かりいただけましたか?

 

賃貸契約を結ぶ際には、正しい知識が無ければどうしても不動産会社のいうとおりにまかせて話が進んでしまいがちです。

 

不動産会社のスタッフの方の話も参考にしながら、自分に損な契約を結ばないように最低限の用語などはわかるようにしておきたいですね。

 

また「礼金なし」の物件は大きな魅力ですが、長期的にみると「礼金あり」の物件を検討してみることもおすすめです。

 

視野を広げてさまざまな条件で比較してみると自分が最も満足できるお部屋が見つかるチャンスが広がります。

 

また、もし「お部屋の費用が予算オーバーで、気に入ったお部屋に手が届かない!」なんてことがあったら、ちょっと見る角度を変えてみると解決できることがあります。

 

皆さんは引越し全体の予算をどれくらいで見積もっていますか?大体〇〇万くらい…?なんてあいまいに考えていると、実際の金額は全然違ったりすることも。

 

お部屋を決めてしまう前に、新しいお部屋に荷物を運ぶの実際の費用を調べてみると、お部屋探しもしやすくなります。

 

想定よりも安かったら、諦めていたあのお部屋にも手が届くかもしれません。

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